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深圳法拍房的物业费应该由谁承担?
发布日期:2022-05-18

法拍房是法院拍卖行的缩写。由于法拍房起价低、利润空间低的优势,房地产市场一直处于疲软时期,使得法拍房市场在过去两年逆市上涨。因此,法拍房的潜在风险受到了更多的关注,包括补缴物业费的问题。由于大多数法拍房的所有者经济状况恶化,入不敷出,房屋往往拖欠物业费和水电费。谁应该承担法拍房的物业费?

 法拍房的物业费应该由谁承担

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在法院的司法拍卖公告中,会约定房子的税费包括物业费、水电费等都由买受人来承担,因此,无疑义的是法拍房在房子拍卖成功后应该由买受人来承担。但是在具体细节上,仍旧有许多疑问。

通常情况下,拍卖法院会顺带解决房子的物业费问题,但也会出现不解决该问题的情形。那么,买受人在什么时候应该履行交纳拍卖房屋物业费的义务呢?我们认为,在法院下达裁定文书后买受人就应该履行交纳物业费的义务,而不必须等到办理过户登记。因为此处买受人交纳物业费属于另有约定的情况,等于是债务的继承,此义务不是在成为房屋登记上的所有人时才产生的,而是在拍卖成功后就已确定的产生了。

另外需要特别注意,在向新的买受人起诉主张物业费时,需不需要先行书面催缴?我们认为司法拍卖公告中物业费由买受人承担的这一特别约定构成了物业费交纳中的特殊情形,买受人对自己应该缴纳物业费的事实是明知的。此时,援引司法拍卖公告的内容就可以起诉主张物业费,而不用另行书面催交。

法拍房物业费到底由谁来付清,主要分为三种情况

1、物业的起诉时间,做出裁定的时间:当物业起诉时间在法拍房被法院执行之前时,物业所上诉的法院即可作为执行法院参与标的债权分配,即为物业费也属于此法拍房上面所属债权,竞拍者将不再承担物业费。

2、法拍房被执行前物业起诉完成裁定:但是所成交的价格不够或者只有部分能够分到物业的时候,原则上剩余物业费不应由竞拍人再次承担,但由于在物业管辖小区居住,所以物业会采取相应政策收取欠款。

3、物业起诉的裁定在法拍房执行之后:法院拍卖执行房产为净值拍卖,物业费也就由成功竞拍者承担。

法拍房还会有什么费用

在目前的法拍房中,除所欠物业费外,主要还会涉及到的费用有水费、电费、燃气费这几项,在有集中供暖的城市可能还会欠有取暖费,竞买人想要过户就必须结清这些费用。

目前,大部分公告中均会对欠费情况有所说明,另外竞买人在参与竞买前更好前往现场实地看样进行了解,也可向法院工作人员了解清楚,避免因了解信息不足而导致后期竞买超出预算。

所以当竞拍者没有全面了解所拍房屋的详细信息后,就很容易在竞拍成功后产生悔拍的现象。

从合法拍卖行买受人的角度来看,在参与司法拍卖时,应仔细阅读附件中的拍卖公告和评估报告(部分拍卖公告未附评估报告)。对于买方可能承担的其他拖欠费用,买方应有心理期望,然后考虑是否参与拍卖。


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