交付及可能遇到的对抗

“交付”

更高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第30条规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。” 一般来说，如果竞拍成功且法院也出具了执行裁定书和协助执行通知书后，不动产登记中心及税务部门可协助竞拍人办理过户。

“移交”指将标的物实际交由买受人控制，意味着将标的物的占有转移给买受人，即为交付。拍卖成交后标的物的交付，由执行法院负责完成，执行法院应将房地产交付结果记入执行笔录，并由买受人或承受人签字确认。

“依法不能移交”

实际中可能存在一些“依法不能移交”的情况，值得我们格外注意：

一是执行标的物存在合法有效的租赁关系，承租人主张买卖不破租赁；

二是拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债，且共有物不可以分割使用；

三是案件情况特殊，实际清场客观有困难，申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，且不损害第三人合法权益；

四是其他法律和司法解释规定不移交的。

“对抗情况及应对思路”

除了上述“依法不能移交”的情形，在实际拍卖中，咱们可能还会遇到其他的“对抗”情况。

，法院不负责清场和交付。

执行法院拍卖房屋时,确有特殊情况未能清空的,可先行拍卖,但应当在拍卖公告中说明未予清空的原因，且要在交付前予以清空。法院在实际操作过程中受限于人力有限等原因，往往只是“灵活处理”，公告上也更为“暧昧”，很少直接写明“不负责清场交付”，而是表述为“只提供拍卖裁定”等等。

第二，被执行人或者第三方强行占有房屋。

对于这种情况，作为买受人，可以寻求法院帮助向占有方施压，要求占有方强制搬离，同时申请停水电，基本可以打破占有人继续抵抗的念头。辅以适当的谈判技巧，基本就可以顺利解决。

第三，租赁关系真实有效且承租人居住。

正常租客往往不愿惹纠纷，可根据情况到期再收房或者适当补偿清租。

第四，串通租约。

实践中，房产被买受人竞买后进行房屋交接时，案外人突然以长期租约为由，阻扰房屋交接，这就是我们所说的“串通租约”。此时买受人可以寻求法院的帮助，执行法院可通过听证审查形式，通过证据比对、实地走访、口头询问、笔迹鉴定等方式，对提出租赁异议的案件事实进行了全面的调查。若发现租赁合同系伪造，被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系，法院可对妨碍执行、拒不悔改、情节恶劣的被执行人和案外人采取罚款、拘留等处罚措施，情节严重的，将依法追究刑事责任。

但如果真遇到这种情况，执行起来可能既费时又费力，因此趣趣还是奉劝各位法拍房参与者们绕道而行，没有专业知识和充分的信息，这样的坑尽量不要踩了。