深圳的房价，有目共睹，但是刚需问题还得解决。今天，小编为您解读法拍房的行业真知。

法拍房，有15%-20%甚至更高的投资收益空间。在深圳，法院拍卖房对于掌握一定技巧或与可靠的公司合作的投资者来说，是“捡漏”的好机会。

其实拍卖房的价格一般都比市场价低不少，但机会与风险共存，如果不多加注意，拍卖房也很容易令投资者“赔了夫人，又折兵”，买了法院拍卖房“得不偿失”的案例并不少见，为了避免风险，都是需要提前了解法院拍卖房的相关知识。首先来看看什么是法拍房？

什么是法拍房

法拍房，顾名思义即法院拍卖的房产。当债务人（即原业主）资不抵债，如没有办法履行按揭合约或者没有办法偿还个人债务时，债权人将经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下资产进行拍卖，用以偿还其债务。

而在此过程中遭到拍卖的房子就是拍卖房。简单来说，一是购房人无法偿还商业贷款；二是民间借贷抵押；三是司法没收；四是无主财产。

通过买卖方式成交的房屋所有权证明票据是购买发票，通过拍卖方式成交的房屋证明票据是拍卖成交确认书。

法拍房的产生，有何好处？

如今在一线城市奋斗的人，想要有个安居的小窝却发现难以实现。房价日益上涨，工资跟不上等原因，只能远远观望。而法拍房的出现，重燃了买房的希望，省钱且交易较快。法院执行拍卖时，考虑到执行后快速变现，法拍房评估价格 同比市场交易价优惠15%-20%，甚至更高。

如果流拍还会降价！对于购房者来说是个好事，毕竟可以省下大部分钱。

1.价格透明：通过网站公示，不会存在差价。2.便宜：大多数法拍房最终成交价都低于市场成交价。3.购房资格：针对很多限购的城市，通过购买法拍房是一个很好的途径，但与购买二手房一样需要指标。4.一般交易周期比普通二手房交易周期短。

竞买深圳法拍房要缴纳的税费

一、契税

符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

二、印花税买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

三、营业税购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%;两年后普通住宅不征收营业税，住宅征收买卖差价5%的营业税。

四、城建税占营业税的7%

五、教育费附加税营业税的3%

六、个人所得税普通住宅2年之内：{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)｝×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%出售公房：5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积5年以上普通住宅免交

深圳房地产拍卖竞卖流程图

法拍房的购买流程要比普通二手房复杂得多，存在着很大的投资收益空间，同时也存在一定的风险。下面小编带大家一起了解一下购买法拍房有哪些注意事项。

竞买拍卖房的风险以及注意事项

法拍房的具体风险

（1）所拍房屋可能存在其他债权人占用或居住，即使竞拍成功，但不能及时清场；（2）由于售不破租的相关规定，如果购买了有合法租户，给后续收楼会有很大风险；（3）原业主可能存在欠缴物业水电费等或不可预知的其他费用，买受人补缴的风险；（4）投资者对房屋性质的税费计算不够专业，造成高额的成本支出；（5）缺乏专业的竞拍技巧与指导，有可能造成非理性竞价下，拍出高于市场价的房产。

竞买拍卖房的注意事项

1、拍卖房受限购政策影响，要确认购房资格，投资者须具备深圳市的购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。

2、拍卖房能办理银行按揭贷款，但要注意风险：拍卖房基本要求是一次性付款，没有在要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用，下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。有网友反映，中行、工行、建行可以办理拍卖房按揭贷款。现在也有操作办理按揭贷款的代理公司，需要注意的是，这样的模式随时可能被监管层叫停。

3、确保资金没有问题，否则放弃竞拍了保证金不退：对自身财务状况要有很好的了解，比如房产拍卖成交通常需要一次性付款，即使可以贷款也要将很多成本计算在内，如果贷款一旦无法获得或者贷款延期发放的情况下可能产生的其他问题。最少要在拍卖之前的7-10天去银行申请贷款，手续办完银行预审批通过后再去参与拍卖。因为一旦交了保证金准备参与竞拍，那么当时没有进现场，或者竞得后不想购买了，先前交的保证金是不会退回的。

在深圳这个房价天高的城市，法拍房投资确实存在不少的利润空间，投资法拍房是一个非常不错的选择。但是法拍房涉及到的专业知识非常广泛，如房源确认、操作流程、税费计算、法院规定的法律法规、产权过户、融资贷款，合法收房；个人的时间、精力、专业知识有限，根本无法独立完成法拍房的投资工作。而法拍房的投资工作必须由专业法拍房团队来完成(起拍团队＋律师团队＋融资团队＋产权过户团队＋收房团队)，实际操作过程中环环相扣，没有专业的知识与团队，每个环节易出现纰漏，都可能导致投资者蒙受不必须要的损失。每个环节都必须有相应的专业知识，相关的专业人员，做好相关的专业工作，才能真正使法拍房投资安全落地，实现价值投资。

法拍房简单流程

1

确定房源事宜

2

签合同

3

交诚意金（佣金的50%）

4

注册淘宝、京东账号（必须要用投资房产人名实名注册）

5

按照拍卖时间，提前到三天将保证金打到指定账户

6

拍卖当天9：30分到达法拍代理公司（如没有拍卖到房产，保证金会马上退到客户账户上）

7

成功后付50%佣金

8

办理过户及后续工作

9

协助客户收房性

法拍房专业团队可以为您解除法拍房投资的后顾之忧，助您实现投资收益。